导读：

养老地产成了地产企业战略转型的香饽饽，热潮下，外行看热闹，内行看门道。佳兆业对养老地产市场空间、融资方式和经营模式等方面的研究，堪称“有门道”。

一、中国的房地产养老市场

1.从统计来看，国内外情形相仿，居家养老，社区养老和机构养老呈现90：7：3的比例关系，居家养老拥有最大的市场价值。

（1）居家养老

在普通住宅设计和建设时，就把老年人的需求考虑进去，即打造“通用住宅”。如果在开始就考虑这些需求，成本不会超过房屋造价的1%，日本在此方面经验丰富。

（2）社区养老

专门为老年人建设的社区，通常设置大量的老年人健康、娱乐配套。这样的社区是非常受欢迎的，老年人到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，该类项目国内如北京太阳城比较成功。

（3）机构养老

专门的养老院，有完善的医疗、护理设施，通常属于政府的公益项目，为有特殊需要的老年人群设立。

2.“小市场，大供应”

7%的市场需求VS70%的市场供应，出现的错位说明现存的房地产开发模式中并没有针对老年人的需求专门为其开发出特定产品。

观点：

1.根据经验，在郊区项目中约有8-10%的客户是老年人，置业目的是养老，随着中国的老龄化进一步加剧，这个比例在稳步上升。

2.根据前一点，郊区大盘、区域项目如果做“纯养老”会有很大的风险，但是如果提出“全龄化”的社区概念，在项目中设置10%左右的老年住宅产品，会是很大的机会点。

二、融资方式

从开发主体看，开发商、保险公司、政府是国内养老地产开发的三个主要力量。而国外养老地产投资商未来有可能会成为第四股力量。

三、产品设计

老年住宅的产品设计需从老年人的需求出发，而根据老年人的身体和心理健康状况可将其分成四个阶段，不同的阶段有不同的需求。

四、经营模式

1.分类

由区位分类，养老地产开发可以分为度假养老、郊区养老、市区养老几类。

（1）度假养老

国内人群：据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。海南、广西、云南气侯比较好的地方，开发旅游地产时考虑老年产品是一个值得关注的方向。

国外人群：一些发达国家，如日本、瑞士养老成本非常高，劳动力缺乏，所以这些国家期望让本国的老人在比较健康的阶段到中国来养老，身体变差了之后再回国，所以，国外这部分人群也是我们未来开发养老项目时可能会利用到的客群。

（2）郊区养老

老年人群体的特征是身心自由，不需要考虑上下班，所以郊区楼盘对他来讲是一样的。于是郊区楼盘对于上班族这是低价值的，但对于老年人群，更好的环境更好的空气，适合养老，所以远郊地产反而在一定情况上是适合养老，土地的价值反而被释放出来了。

（3）市区养老

未来城市市区内会有一部分社区向养老转型，更多地注入老年服务。养老社区能够在市区当然好，但是市区内资源非常有限，空间太小，成本过高，所以养老地产要想有一定的规模，还是要去走郊区化、远郊化路线。

2.出售VS出租

养老地产的物业是采取销售还是持有经营的模式，其实通常是由开发土地属性决定的。

3.盈利模式

国内的会员制盈利模式是在国外原有的模式基础上进行了创新：

（1）原有模式

会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。

（2）改进模式

中国式创新：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，发展商对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。

4.国内养老地产其他的盈利模式

（1）逆抵押贷款购房

这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核，一般规定老年人的年龄在55周岁以上。

（2）转让使用权模式

在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。

（3）分散租赁模式

即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付清的经营模式，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的经营模式。